Affitto turistico: il contratto

In questo articolo parliamo di affitto turistico, più comunemente noto come affitto di casa-vacanze, oggi molto di moda grazie a siti internet internazionali come airbnb e booking. Nelle città italiane sempre più case e stanze sono destinate ai turisti e sempre più spesso privati cittadini si improvvisano albergatori, mettendo a disposizione i propri spazi e il proprio tempo.
Nella maggior parte dei casi si tratta di seconde case che i proprietari non sono disposti ad affittare a lungo termine (come succederebbe con il classico contratto 4+4), per esempio perché vorrebbero destinarle ai propri figli entro qualche anno, o semplicemente perché preferiscono non avere vincoli. Una soluzione alternativa a questa esigenza è fornita dall’affitto transitorio, per molti versi più comodo e conveniente.
Ma adesso concentriamoci sull’affitto turistico, per capire se può o meno fare al cso nostro.

In questo post, chiariremo gli aspetti fondamentali della legge che regola questo tipo di affitto, in avvocatese contratto di locazione con finalità turistica, regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dalla legge 96/2017.
Elenchiamo qui le principali caratteristiche del contratto di affitto turistico, per aiutare chi pensa di imbarcarsi in questa impresa a valutarne seriamente le implicazioni e le conseguenze:

  • il canone (prezzo dell’affitto) è libero, stabilito dalle parti in base alla legge della domanda e dell’offerta: cercherò di farti pagare il massimo che tu sei disposto a pagarmi;
  • la durata è libera, salvo in alcune regioni italiane (in Liguria il limite è di 12 mesi, mentre in Emilia Romagna, Marche, Umbria e Veneto è di 6 mesi);
  • il contratto termina alla data stabilita senza bisogno di conferme e in nessun caso si rinnova automaticamente;
  • nessuna delle parti può dare disdetta anticipata rispetto al termine prefissato;
  • è obbligatorio stipulare un contratto scritto, firmato da entrambe le parti, anche per durate di pochi giorni. Un contratto verbale o informale non ha validità legale, per cui non protegge il proprietario in caso di eventuali danni alla casa o di incidenti occorsi nella sua proprietà e lo espone al rischio che l’inquilino rimanga oltre il tempo pattuito.
    La ricevuta di pagamento emessa da airbnb non vale come un contratto: è sempre necessario, quando accogliamo il nostro ospite, firmare insieme a lui un contratto vero e proprio;
  • è obbligatorio registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate solo per affitti di durata superiore ai trenta giorni. La registrazione funziona come per ogni altro tipo di affitto;
  • l’affitto turistico non è esentasse. Come per ogni altro tipo di affitto, il ricavo deve essere dichiarato. Le opzioni sono due: il ricavo può rientrare nel reddito complessivo del proprietario ed essere perciò soggetto all’IRPEF oppure si può optare per la cedolare secca, una tassa fissa che nel caso del contratto turistico ha un’aliquota del 21% (cioè è pari al 21% del ricavato totale annuo).
    Affittare in nero comporta dei seri rischi per il proprietario: l’inquilino può pretendere la restituzione del canone pagato in nero, il fisco può imporre una multa pari fino al 240% dell’imposta non pagata (oltre a pretendere il pagamento dell’imposta), e il proprietario non  può ricorrere allo sfratto per morosità, il che rende molto più complicato rientrare in possesso del proprio immobile;
  • se l’inquilino è un cittadino extra-comunitario è necessario dichiarare alla questura la sua presenza nel nostro immobile entro 48 ore dal suo arrivo; è possibile farlo per via telematica;
  • in genere non si richiede all’inquilino un deposito cauzionale, ma è comunque possibile farlo;
  • salvo che per permanenze molto prolungate, il prezzo dell’affitto comprende le spese per le utenze di gas, luce, acqua, internet…; le spese condominiali sono sempre comprese;
  • l’affitto turistico è considerato un contratto tra privati e non un’attività d’impresa turistica vera e propria. Per questo è vietato fornire servizi turistici tipo quelli degli alberghi o dei bed&breakfast, come fare i letti o offrire la colazione, a meno di aver aperto una partita IVA per l’attività alberghiera;
  • per lo stesso motivo di cui sopra, è vietato affittare con questo tipo di contratto più di tre immobili;
  • è obbligatorio specificare nel contratto la sua natura turistica; se ci si serve di questo contratto illecitamente (per un inquilino non turista, ma a cui vogliamo affittare la casa per poco tempo) e l’inquilino si rivolge al giudice, automaticamente il contratto viene trasformato nel tipo 4+4.

Risolti i principali dubbi legali, nel prossimo post parleremo a livello pratico di cosa significa gestire una casa-vacanze e in quello successivo affronteremo la fatidica domanda: quanto si guadagna? 🙂
Nel frattempo ricordiamo che se sei un locatore e non vuoi un inquilino a lungo termine, l’affitto transitorio è un’alternativa generalmente più redditizia e sicuramente meno faticosa rispetto alla casa-vacanza! Qui un confronto tra queste due soluzioni.

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