Affitto turistico: il guadagno

Finiamo questa carrellata sull’affitto turistico con la domanda più spinosa: quanto si guadagna con l’affitto turistico? Come da manuale, il guadagno è il ricavo globale meno la spesa sostenuta, ma tanto l’uno quanto l’altra dipendono da diversi fattori.
A Milano, in media, ogni host (chi offre la casa per l’affitto turistico) guadagna 1.700€ all’anno affittando la sua casa ai turisti. 

Abbiamo visto le principali caratteristiche del contratto di affitto turistico, sottolineando i rischi di una gestione poco accurata degli aspetti burocratico-legali. Abbiamo poi evidenziato a livello pratico le numerose attività da svolgere per avviare e gestire una casa-vacanze: dai compiti da assolvere prima di iniziare a ricevere ospiti alla marea di piccole cose da fare a ciclo continuo prima e dopo ogni visita. In questo post invece ci occupiamo della domanda fondamentale: quanto si guadagna con l’affitto turistico? Per scoprirlo dobbiamo stimare quanto si possa ricavare affittando il proprio immobile e sottrarre le spese che si dovranno affrontare.

Il ricavo dipende da molti fattori: le caratteristiche della  casa, la sua posizione nella città, il suo rating online, il periodo dell’anno in cui i visitatori arrivano… Per farvi un’idea del prezzo per l’affitto di una notte nella vostro casa, vi consiglio un giro sul sito di airbnb: cercate un immobile nella vostra zona, con caratteristiche simili al vostro, e scoprirete a quanto affitta la concorrenza!

Ma su quante notti si può contare in un anno? La media milanese è di 32 notti all’anno per host, per un totale di 1.700 euro all’anno guadagnati. Ovviamente si tratta di un dato medio, in cui rientra tutta la variopinta gamma di case offerte su airbnb a Milano, dalle prime case messe a disposizione solo la settimana del mobile, ai professionisti che si occupano di più appartamenti a tempo pieno. Per avere un’idea del massimo di occupazione a cui si può aspirare possiamo fare questo facile conto: la permanenza media in una casa-vacanza  è di 4 notti; considerando una notte di pausa tra una visita e l’altra, otterremmo che in 365 giorni potremmo ospitare 73 volte (365 diviso 4+1), cioè un totale di 292 notti all’anno, raggiungendo quindi un’occupazione dell’80%. Possiamo considerare questo come il tetto massimo, il limite fisico della nostra attività di albergatori.

Si può essere un po’ più precisi nella stima delle spese. Bisogna prendere in considerazione:

  1. tutte le utenze;
  2. le spese condominiali;
  3. le spese per il mantenimento della casa (pulizie, lavaggi biancheria…);
  4. le tasse sulla casa (IMU, TASI, TARI);
  5. le tasse sull’affitto percepito (il vuoto legale che ha permesso a molti host di airbnb di non pagarle negli anni passati è stato recentemente colmato e saranno le piattaforme stesse a trattenere la cedolare secca del 21% sul ricavato).

Tra le spese opzionali vi sono poi quella per l’assicurazione sull’immobile e l’arredo (fortemente consigliata anche per chi utilizza piattaforme che includono un’assicurazione) e il costo dei servizi che si occupano di gestire la casa vacanze, qualora avessimo deciso di esternalizzare queste attività. I costi di gestione si aggirano tra il 10% e il 30% del ricavato, mentre il costo dell’assicurazione è variabile, ma si attesta attorno alle poche centinaia di euro all’anno.

Insomma, quanto si guadagna con airbnb dipende da molti fattori, tra cui essenziale è la disponibilità di tempo: abbiamo voglia di avere ospiti tutte le settimane?
È facile che la gestione di una casa-vacanza si converta in un secondo lavoro: non sempre però il gioco vale la candela. O meglio, le somme guadagnate possono essere interessanti se le consideriamo “grasso che cola” e, soprattutto, se non conosciamo un’alternativa.
Ma l’alternativa c’è e si chiama affitto transitorio, opzione meno nota ma sicuramente più comoda dell’affitto turistico per tutti i proprietari di casa che non vogliono affittare a lungo termine il proprio immobile, che sia una seconda casa, l’abitazione principale di qualcuno che viaggia spesso per lavoro o diletto, o anche una semplice camera in più. Qui un confronto a tutto tondo tra affitto turistico e affitto transitorio.

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