Il canone concordato

Nel post illustrativo sull’affitto transitorio si è accennato alle sue due principali caratteristiche economiche: il canone concordato e gli sgravi fiscali. Vediamo ora più nel dettaglio cosa sia e come funzioni il canone concordato. Per gli sgravi fiscali invece si rimanda ad un prossimo post.

C’era una volta l’equo canone: correvano gli anni ’70 e di fronte ai prezzi del mercato degli affitti l’allora legislatore, i partiti della cosiddetta Prima Repubblica, pensò bene di imporre un prezzo calmierato. Apriti cielo: sviluppo del nero a macchia d’olio che neanche il disastro 2010 firmato BP. In breve, soluzione diciamo volenterosa, ma inadeguata. Intanto il problema rimaneva. Infine, a cavallo degli anni xxx ecco l’erede di quel tentativo: il nostro canone concordato.

Perdonate la parentesi storica, è un vizio che non posso togliermi! Ma siamo pronti ad entrare nel vivo.

Partiamo dalla fine, così che tutto sia più chiaro: il canone concordato mettere che è basso prevede per ogni casa una fascia di oscillazione tra un prezzo minimo e un prezzo massimo oltre i quali non si può andare. All’interno di questa fascia sono poi il proprietario e l’inquilino a stabilire l’effettivo importo del canone. Con un esempio: Tizio intende affittare a Caio una casa a canone concordato in via Pinco Pallino 18 a Milano. Se non ci siete mai stati fateci un giro, è una via meravigliosa, un po’ come l’Isola che non c’è! Questa casa è compresa in una fascia di oscillazione diciamo tra i 4800€/anno e i 7800€/anno. Facendosi due calcoli i nostri protagonisti, gli intramontabili Tizio e Caio, vedranno che sono rispettivamente 400€/mese e 650€/mese. A questo punto saranno liberi di concordare qualunque prezzo non inferiore a 400€/mese e non superiore a 650€/mese: se troveranno un accordo, bene. Altrimenti, arrivederci e buona fortuna: esattamente come con i contratti a mercato libero insomma. Questo per quanto riguarda il funzionamento del canone concordato dal punto di vista di proprietario e inquilino. Ma ovviamente qui iniziano le domande:

Chi decide le fasce di oscillazione dei prezzi? Presto detto. Sono i sindacati dei proprietari e i sindacati degli inquilini a “concordare”, appunto, le modalità tramite cui sono stabilite le fasce di oscillazione dei prezzi. In pratica i 4800€/anno e i 7800€/anno dell’esempio precedente non sono arbitrariamente stabiliti da un oracolo, ma sono il risultato di un preciso calcolo effettuato tenendo in conto determinati dati. Bene: quale calcolo fare e quali dati tenere in conto lo decidono insieme i sindacati dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Più concordato di così!

Come sono decise le fasce di oscillazione dei prezzi? Vedere se si riesce a spiegare sinteticamente come si arriva a quelle cifre.

A questo punto servono alcune precisazioni ulteriori prima di potersi dichiarare esperti del concordato.

Primo: il canone concordato è di norma un’opzione libera. Un proprietario può decidere di mettere in affitto la sua casa a canone concordato, oppure no. Fanno eccezione però gli affitti transitori stipulati nelle grandi città sovraffolate: in questo caso il canone concordato è obbligatorio per legge.

Secondo: con l’eccezione… il contratto a canone concordato ha obbligatoriamente durata 3+2. L’affitto minimo è di 3 anni e la proroga obbligatoria è di 2. Al termine dei 5 anni si può fare un po’ quel che si vuole: un rinnovo alle medesime condizioni; un nuovo contratto a canone concordato con lo stesso inquilino o con un altro; un nuovo contratto a canone di mercato con lo stesso inquilino o con un altro. Anche per la durata, come per l’obbligatorietà dell’opzione, fa eccezione l’affitto transitorio (in questo caso ovunque sia stipulato), la cui durata massima è di 18 mesi.

Terzo: gli accordi tra i sindacati dei proprietari e degli inquilini che stabiliscono le fasce di oscillazione per ogni casa sono di tipo locale. Quindi a Milano c’è un Accordo, a Firenze un altro, a Roma un altro, a Napoli un altro e così via (per una lista di tutti gli accordi). La durata del contratto a canone concordato è invece stabilita per legge a livello nazionale.

Infine, last but not least è il caso di dire, per i contratti a canone concordato, sia 3+2 sia transitori, sono previsti notevolissimi sgravi fiscali: not so bad!

Saluti a tutti!

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